راهکار قانون برای پایان دادن به هرج و مرج در مالکیت املاک
شناسه خبر: 124419 سرویس: اجتماعی
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، مسیر جدیدی برای نظم‌بخشی به مالکیت اموال غیرمنقول ایجاد کرده است و تحول بزرگی در نظام حقوقی رقم می‌زند.
به گزارش خبرنگار اجتماعی خبرگزاری تسنیم، در دنیای امروز که معاملات املاک به یکی از مهمترین چالش‌های حقوقی و اقتصادی تبدیل شده است، تصویب قانون "الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول" گامی بزرگ به سوی شفافیت و نظم در مالکیت‌ها محسوب می‌شود. این قانون، با حذف اعتبار اسناد عادی در محاکم، تحولی بنیادین در سازوکارهای حقوقی مالکیت املاک ایجاد کرده است. با نگاهی به تاریخچه قوانین ثبتی از سال 1310 تاکنون، می‌توان دریافت که این قانون جدید، نتیجه‌ای از تجارب و نیازهای روزافزون در حوزه حقوق املاک است. اجرای این قانون، زمینه‌ای را فراهم می‌کند که با ثبت دقیق تمامی انواع اراضی و املاک، تعارضات حقوقی کاهش یافته و مالکیت‌ها به شکلی شفاف و قانونی سامان یابد.
همچنین، با پیش‌بینی بانک‌های اطلاعاتی مانند "بانک ثبت ادعاهای ملک"، روند نظم‌دهی به مالکیت‌ها سرعت بیشتری می‌گیرد. اما موفقیت این قانون نیازمند آشنایی عموم مردم و حتی متخصصان حقوقی با فرآیندهای ثبت و سازوکارهای آن است. این قانون، نه‌تنها مشکلات پیشین را هدف قرار داده، بلکه به چالش‌های پیچیده‌تری نظیر مالکیت مشاع، تخلفات ساختمانی، و حتی مالکیت منابع آبی نیز پرداخته است.
در گفت‌وگو با علیرضا شریعتی؛ وکیل، حقوق‌دان و پژوهشگر حوزه زمین و آب، تلاش کردیم تا ابعاد مختلف این قانون و پیامدهای آن بررسی شود و با طرح این مسأله که آیا این تحول بزرگ می‌تواند پایانی بر مشکلات حقوقی مالکیت در ایران باشد؟ شما را به خواندن متن این گفت‌وگو دعوت می‌کنیم:
تسنیم: اخیراً شاهد تصویب و ابلاغ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول بودیم و به‌نوعی اسناد عادی دیگر در محاکم و دادگاه‌ها مقابل اسناد رسمی اعتباری نخواهند داشت. برای آغاز می‌خواهیم بدانیم تأثیر این قانون در ساماندهی املاک کشور چیست؟
ما از 1279 که ناصرالدین شاه قانون ثبت را به ایران آورد، شاهد چند رنسانس ثبتی بوده‌ایم؛ نخستین آن ثبت اجباری و عمومی است که در تاریخ 26/12/1310 آغاز شد و قانون‌گذار در آن گفت؛ مردم باید املاک خود را ثبت کنند.
مرحله دوم سال 1351 بود و قانون‌گذار 16 ماده به قانون ثبت اضافه کرد. این مواد جدید به مسائل مربوط به مالکیت 54 هزار روستای کشور و اصلاحات اراضی پرداخت. این اقدامات به منظور مدیریت بهتر زمین‌ها و افزایش شفافیت در مالکیت‌ها انجام شد.
مرحله سوم تحول هم با تصویب قانون کاداستر در تاریخ 11 اسفند 1393 رخ داد. این قانون به ثبت دقیق اطلاعات جغرافیایی و حقوقی زمین‌ها اختصاص یافت. هدف از این قانون، ثبت همه املاک کشور از جمله اراضی عمومی بود که تا پیش از آن ثبت نشده بودند. به عنوان مثال، خیابان‌ها، دریاچه‌ها و جزایر که نیازی به ثبت نداشتند اما اکنون تحت پوشش ثبت قرار می‌گیرند.
چهارمین مرحله از این تحولات در تاریخ 4 اردیبهشت 1403 با تصویب قانون جدید نقل و انتقالات رسمی آغاز شد. این قانون به دنبال این است که با ثبت و شناسایی دقیق تمامی املاک، از ایجاد تعارضات و مشکلات حقوقی جلوگیری کند. در واقع، این قانون می‌تواند تمامی انواع زمین‌ها، از اراضی دولتی و شهرداری‌ها گرفته تا نهادهای حکومتی و منابع ملی را به طور دقیق ثبت و مدیریت کند.
نتیجه اصلی این تحولات این است که با اجرای این قوانین، شفافیت در مالکیت‌ها افزایش می‌یابد و از بروز مشکلات و اختلافات حقوقی در آینده جلوگیری می‌شود. قانون کاداستر، به‌ویژه با ثبت دقیق طول و عرض جغرافیایی املاک، نقش مهمی در کاهش تعارضات و تداخلات مالکیتی ایفا می‌کند.
تسنیم: چرا بر قانون کاداستر یا همان حدنگاری اراضی تأکید دارید؟
قانون کاداستر با تعیین طول و عرض جغرافیایی دقیق املاک، تأثیر چشمگیری در کاهش تعارضات، تزاحم‌ها و تداخلات مالکیتی دارد. این به معنای کاهش تجاوزها به حقوق مالکیت افراد است.
تسنیم: به سؤال اصلی برگردیم، قانون الزام این ظرفیت را دارد که امور مربوط به مالکیت و اراضی را سامان دهد؟
بله، مثلاً در مورد خرید و فروش املاک باید گفت که این قانون در پی این است تا نظم و قانونی بودن را به این فرآیندها بازگرداند. از سال 1310، خرید و فروش عادی املاک ممنوع بوده، اما بسیاری از مردم این قانون را رعایت نکرده‌اند. اکنون باید تلاش کنیم تا این قانون جدید نیز مانند قوانین پیشین به‌درستی اجرا شود و از عدم رعایت آن جلوگیری کنیم. در کل می‌توان تأکید کرد که این قانون جدید در پی شناسایی و نظم‌بخشی به املاک است و حتی می‌شود آن را چکیده تجربه‌های 100 ساله کشور در حوزه املاک دانست.
این قانون حتی به مسائل پیچیده‌تری مانند سرقفلی و تخلفات ساختمانی نیز ورود می‌کند. از سال‌های 1317، 1339، 1356، 1362 و 1376، قانون‌گذار به تدریج در این حوزه‌ها مداخله کرده است. به عنوان مثال ماده 100 قانون شهرداری که مربوط به تخلفات ساختمانی است، از سال 1304 آغاز شده و در سال‌های 1352، 1358 و احتمالاً 1372 به روز شده است و حالا قانون الزام هم درباره آن بحث دارد.
قانون جدید تأکید دارد که تمامی آراء صادره از جمله آراء مربوط به ماده 100 و ماده 99، آراء هیئت نظارت، و آراء شورای عالی ثبت باید به سازمان ثبت ارسال شود. در این راستا، کشور اکنون دارای بانک جامع اطلاعات املاک غیرمنقول است و به زودی یک بانک جدید به نام "بانک ثبت ادعاهای ملک" نیز ایجاد خواهد شد.
قانون الزام همچنین به مالکیت‌های مختلف اشاره می‌کند؛ علاوه بر مالکیت عرصه (زمین)، مالکیت اعیان (ساختمان‌ها و سازه‌ها) نیز مورد توجه قرار می‌گیرد. به‌طور خاص، این قانون مفاهیمی مانند مالکیت حق ارتفاع، مالکیت حریم و مالکیت حق انتفاع را احیا کرده است. به عنوان مثال، ماده 51 قانون ثبت که در سال 138 تدوین شده بود، در این قانون دوباره احیا شده است.
تسنیم: پس با قانونی جامع مواجه هستیم که اجرای دقیق آن می‌تواند مشکلات مربوط به مالکیت زمین و ملک در کشور را پایان دهد.
می‌توان به قانون انتقادهایی را وارد ساخت؛ یکی از نقاط ضعف این قانون عدم پرداختن به مسأله مالکیت آب‌هاست. بخش اعظمی از آب‌های کشور ملی شده‌اند و قانون توزیع عادلانه آب‌ها به تنظیم موارد آن پرداخته است. به‌عنوان مثال، قنوات و چشمه‌ها به‌عنوان آب‌های خصوصی شناخته می‌شوند، در حالی که سایر آب‌ها مانند رودخانه‌ها و سدها به‌عنوان آب‌های عمومی تعریف شده‌اند. ایران دارای 495 رودخانه و بیش از هزار سد است که آب عمومی را تأمین می‌کنند، مانند سد لتیان، سد امیرکبیر و سد کرج که آب تهران توسط آن‌ها تأمین می‌شود.
در همین حال، کشور ما به دلیل مصرف بیش از حد منابع آب زیرزمینی، به‌ویژه در فلات مرکزی، با مشکلات جدی مواجه است. این مصرف اضافی هفت میلیون هکتار زمین را تحت تأثیر قرار داده که بسیاری از آن‌ها غیرقابل جبران هستند.
تسنیم: در بحث مالکیت، کدام وجه از قانون الزام را نقطه قوت آن می‌دانید؟
یکی از مسائل مهمی که این قانون به آن می‌پردازد، وضعیت مالکیت در 54 هزار روستاست. این روستاها تحت تأثیر اصلاحات اراضی قرار گرفته‌اند، اما این اصلاحات به صورت ناقص اجرا شده است. این قانون می‌تواند کمک کند تا برای این روستاها سندهای افرازی و مفروضی صادر شود و مشکلات مالکیتی که در آن‌ها وجود دارد، حل و فصل شود.
برای مثال، برخی مناطق دارای مالکین بسیار است؛ مانند زمین فوتبال اراک که 5 هزار مالک مشاع دارد و یا ترمینال کاوه اصفهان که 1080 مالک مشاع دارد. قانون الزام تلاش می‌کند تا مالکیت‌های مشاع را به مالکیت‌های مفروض تبدیل کند. این اقدام باعث می‌شود تا نظم بیشتری در مالکیت‌ها برقرار شود و مشکلات مربوط به مالکیت‌های مشاع کاهش یابد.
تسنیم: با توجه به پیچیدگی‌های موضوع مالکیت در ایران، به نظر اجرای قانون الزام به چالش‌هایی مواجه خواهد شد. نظر شما چیست؟
دستگاه‌های مختلفی با اجرای این قانون درگیر خواهند بود، از جمله وزارت جهاد کشاورزی، سازمان امور اراضی، ادارات کل منابع طبیعی، سازمان جنگل‌ها و مراتع، سازمان زمین شهری، سازمان محیط زیست و وزارت نیرو. هر یک از این نهادها نقش مهمی در اجرای این قانون خواهند داشت.
در مجموع، این قانون با هدف برقراری نظم عمومی در مالکیت املاک و اراضی تدوین شده است و تلاش می‌کند تا با اجرای دقیق آن، بسیاری از مشکلات و پیچیدگی‌های مالکیتی که در حال حاضر وجود دارد، برطرف شود.
تسنیم: کسی هم از اجرای این قانون متضرر می‌شود؟
مشاورین املاک دیگر نمی‌توانند به میزان یک درصد از قیمت روز زمین به عنوان حق‌المشاوره دریافت کنند. حق‌المشاوره آن‌ها بر اساس قیمت منطقه‌ای تعیین شده و نمی‌توانند با استفاده از این قانون قیمت ملک را به صورت غیرمنطقی افزایش دهند.
تسنیم: بنابراین برای آشنایی مردم با حق و حقوق خود در قبال این قانون باید اقدامات ویژه‌ای صورت بگیرد.
یکی دیگر از اقدامات مهم این قانون، تعیین تکلیف برای ده‌ها شهر جدید و شهرک‌های مختلف است که در گذشته بدون سند بوده‌اند. برای مثال، مناطقی مانند شهرک اندیشه و شهرک بهارستان اصفهان که هیچ‌کدام از آن‌ها سند نداشته‌اند، با اجرای این قانون به وضعیت رسمی دست خواهند یافت. اما ضعف اصلی این قانون این است که بسیاری از مردم ما، حتی وکلا، با فرآیند ثبت آشنایی کافی ندارند. به طوری که شاید در کل کشور تنها هزار نفر به ثبت تسلط داشته باشند.
به همین دلیل، نیاز است تا ثبت و فرآیندهای مرتبط با آن به عنوان یک معارف عمومی شناسانده شود. مردم باید با اظهارنامه‌های ثبتی، آگهی‌های ماده 11، صورت جلسات تحدید حدود، و انواع سندها آشنا شوند. با انجام نقل و انتقالات رسمی، اطلاعات املاک به صورت دقیق در دفتر املاک ثبت می‌شود و این اقدام باعث می‌شود که بسیاری از مشکلات حقوقی مانند جعل، کلاهبرداری، فروش مال غیر، و تنفیذ نامه‌ها کاهش یابد و در نهایت از بین برود.
تسنیم: آماده شنیدن صحبت‌های پایانی شما هستیم.
این قانون باعث شفاف‌سازی مالکیت‌ها می‌شود. پس از صدور سند رسمی، تمامی امور مرتبط با ملک، از جمله اجاره و قراردادها، به صورت شفاف انجام می‌شود. برای مثال، پروانه چرا برای روستاییان، و اجاره منابع طبیعی برای مردم محلی، به طور دقیق و شفاف تنظیم خواهد شد و امکان بروز مشکلاتی مانند قراردادهای اجاره زیرمیزی به شدت کاهش می‌یابد.
در کل، این قانون نقش مهمی در شفاف‌سازی و ساماندهی مالکیت املاک و اراضی دارد و به جلوگیری از بروز مشکلات حقوقی در این زمینه کمک شایانی خواهد کرد.